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◆ 伦敦国王十字街的城市更新样本

                                                                         

                                                                                 国王十字街区内两座火车站：（近）国王十字火车站，（远）圣潘克拉斯国际火车站

伦敦是一座迷人的城市，“资本之城”、“世界之城”、“金融中心”、“创意熔炉”。人们用各种标签试图拼贴出它的轮廓。人们在这里创造财富也创造文化。如今，伦敦市中心150年来最大规模的区域开发项目之一——国王十字街（King’s Cross）再开发——正如火如荼地进行着。占地27万平方米，投资20亿英镑（约合183亿人民币）。在远景规划中，国王十字街将成为一个“微缩伦敦”——色彩丰富、历史厚重、文化多样、富有活力，为商业、居住、旅游等多种用途提供安全理想的环境。虽然开发预计2020年才能完成，但它早已成为城内的热点街区。

                                                                           

                                                                                                                                    国王十字火车站西大厅

从工业基地到被遗弃的街区

国王十字街，原文为King’s Cross，准确翻译应为“国王路口”，命名并非出于纪念，而是来自民间调侃。1830年，以荒唐出名的英国国王乔治四世去世之后，他的巨大雕像在区内一个三叉路口树立起来；当时的民众颇不以为然，他们嘲笑雕像，并戏称它所在位置为“国王路口（King’s Cross）”。新地名渐渐流传开来并涵盖周边区域，先前区域的正式名字“Battle Bridge”（为了纪念不列颠女英雄布狄卡与罗马人在此交战）反倒鲜少人用了。

19世纪中叶，由于临近当时的伦敦市中心，街区内铁路网络密布，加之摄政运河在区内穿过，粮食、蔬果鱼肉与煤炭的交易渐渐成市，仓储转运业发达。随着煤气照明普及，国王十字街还成为伦敦管道煤气的供给中心。此外，印刷业、漆料业和废料处理也是本地重要产业。居民大部分为工人，住在铁路和运河周围的住宅中。

街区内的业态与居民背景在100多年的时间里都没有发生大变化，直到20世纪70年代，当整个伦敦步入后工业时代，国王十字街内的工厂纷纷倒闭，市面萧条，居民贫困。随后的80年代，街区成为知名的北伦敦歹土，遍布毒品、流莺、低端夜店与艳舞俱乐部。

中产者纷纷逃离，留下的空房与废弃厂房往往被流浪汉非法占据，他们需要等待12年成为房屋的法定所有人、街区的合法居民（根据英国法律中所谓“占屋者权利”）；另有一些非法占地搭建的棚户，亦通过相似程序合法化。上世纪80-90年代，街区稳居“伦敦最贫困十大选区”名单，而它所属的卡姆登区（London Borough of Camden）更是贡献了名单上的绝大多数——无论街区居民还是区议会，都无力改善国王十字街的状况。

20世纪末，国王十字街的人口持续增长，然而这表象下，是相对经济弱势的非洲裔与少数族裔群体的集中涌入。据2006年的统计数据，他们在国王十字街总人口中占到了44%，远高于卡姆登区总体27%的水平。据1994年Mori调研公司的数据，国王十字街的居民中有40%认为街区饱受犯罪威胁，73%的人提及街道上的偷盗与抢劫，17%的人夜晚不敢出户。

                                                                         

                                                                                                                                街区（作为一片正被再开发的棕地）鸟瞰

“欧洲之星”拉来的再开发计划

1980年代末，英国铁路（British Railways）曾计划对国王十字街进行再开发，甚至请了福斯特事务所做总规划（1987年），但后因该街区遭遇地铁大火（1987年11月，国王十字圣潘克拉斯地铁站大火，造成31人死亡，180人烧伤，为世界首起重大地铁火灾）计划被悬置，及至80年代末开始的英国房产危机，计划作罢。

决定性时刻还需等到1995年，“海峡隧道干线法案”获得英国上议院通过，该法案包含在国王十字街设置新“欧洲之星”停靠站（圣潘克拉斯火车站）的计划。1996年，伦敦欧陆铁路公司（London and Continental Railways）赢得竞标，获得伦敦至海峡隧道入口的铁路段“海峡隧道干线”（Channel Tunnel Rail Link，CTRL）的建造权，他们同时承担起改建圣潘克拉斯火车站并运营的责任。

作为补贴，铁路公司从英国政府手中获得了一系列国有铁路沿线的资产，包括国王十字街的大部分土地。街区内的其余土地主要掌握在英运物流集团（Exel，2005年被德国物流集团DHL收购）手中。同年，大伦敦政府的战略规划提出“中心城区边缘机遇区（Central Area Margin Key Opportunities）”概念，明确伦敦最急待开发区域，国王十字街也包含在内。自此，这片土地的振动，来源不仅是列车川流，也有大笔金钱的进出。

开发主体的诞生与变迁

2000年3月，经验丰富的房产开发商Argent受欧陆铁路与英运物流两家土地所有者指定，成为国王十字街再开发项目的主开发商。他们聘用了伦敦的建筑与城市规划事务所Allies& Morrison与Porphyrios Associates来做国王十字总规划。2006年，总规划与建设方案获得卡姆登议会审议认可，Argent随后宣布将为国王十字街投入20亿英镑，在圣潘克拉斯国际火车站改造完成之后，整个街区开发正式开启。

2008年，Argent、伦敦洲际铁路、DHL（英运物流的母公司）三方组成了开发合伙公司King’s Cross Central Limited Partnership（简称KCCLP）, 将国王十字街全部土地都收入囊中。合伙公司缘起于2000年的一份三方协议：在规划许可得到批准、圣潘克拉斯火车站建设完成之后，国王十字街的土地将被再次估价。根据估价，Argent将得到两种选择：从土地所有者手中购买土地并独力开发，或是与土地所有者合伙，Argent在合伙公司占股50%。Argent选择了后者。

2009年，伦敦欧陆铁路遭遇财政危机，英国政府出手将其全资收购，使它成为英国交通部的下属公司。2016年1月，政府以3.71亿英镑（约合人民币34亿）的价格将自己在合伙公司的股份（伦敦欧陆铁路名下）转让给澳洲第一大基金Australian Super 。现时该公司的股权结构为：Argent公司持50%股份、Australian Super持36.5%股份，DHL公司持13.5%股份，KCCLP的最大股东Argent始终扮演着主开发商与资产管理者的角色。

                                                                           

                                                                         

                                                                                                                                             公共空间

高强度城市更新模式

从2001年至2007年，经过了7年的整修与改造，耗资5亿英镑（约合人民币47亿），圣潘克拉斯国际火车站终于通车。2012年，国王十字火车站改造完工，改造耗资5.5亿英镑（约合人民币51亿），与圣潘克拉斯火车站接通，加上原有的6条地铁线路，形成英国最大、最重要的综合交通转运站站，城内、国内、国际线路在此交汇，每年来去的乘客数量高达5700万人次。整个街区再开发项目占地27万平方米，以摄政运河为分界线，基于“交通枢纽带动经济“的目标，运河以南地块（两座火车站与一座地铁站在区内）主要用于开发办公楼，住宅区与相关配套被规划在运河以北。“高度混合使用”导则被一再强调，10.5万平方米的公共空间与其周边的多元化建筑，构成了规划的主体。

2013年1月，谷歌宣布在将国王十字街建立新的英国总部，此时它已经花费650万英镑（约合6000万人民币）购置了区内一块9700平方米的土地，新的总部大楼预计2016年建成。随后，谷歌在2015年又扩大了在国王十字街的投资，他们租下潘克拉斯广场6号（6 Pancras Square）大楼，同时把总部大楼的完工时间推至2017年。

在这之后，宣布入驻办公的大品牌如同井喷，PRS音乐、路易威登、亚马逊、facebook、环球唱片、哈瓦斯集团……互联网旗舰之外，最注重氛围和形象的文创与奢侈品巨头也加入其中。2015年，随着国王十字街内新建的4个公共空间——潘克拉斯广场（Pancras Square）, Lewis Cubitt广场, Lewis Cubitt公园与储气罐公园(Gasholder Park)陆续完成，以及2012年建成、已是伦敦人气景点的谷仓广场（Granary Square），规划中的公共活动空间已经完成85%左右。至2015年底，开发商方面的累计投资已达10亿英镑（约合人民币93亿），亦即总投资的一半。有400户家庭迁入国王十字街新建的住宅楼中，另有530户单元正在建造中。街区人口——即在此居住、办公、学习的人数，总计已达30000人。到2020年——也就是预计的开发完成时间——这个数字将攀至42000人或者更多。

在2020年街区再开发项目完成时，总计30座新建筑、20座翻新历史建筑、2000户住宅、20条新街道、10座新公园广场、26英亩（约10万平方米）绿植环绕的公共空间（约占到开发面积的40%）、31.6万平方米的办公空间、4.6万平方米的零售与休闲场所将在街区内涌现。

                                                          

                                                                                                                                 住宅

阶级对抗

在国王十字街的开发历程中，批判的论调始终存在。其中最有代表性的是来自本地的民间反对团体KXRLG(King's Cross Railway Lands Group)的声音。2006年，当Argent的街区总规划获得卡姆登区的正式许可之后，KXRLG随即发起“再思行动”（Think Again Campaign），抨击开发商无视卡姆登区地方发展计划、当地历史建筑以及自然生态的维护，甚至将卡姆登议会告上最高法院。KXRLG激烈批评的另一点在于——“在开发之前卡姆登区的统一发展规划（Unitary Development Plan）指出，区内50％的新住宅应为可负担住宅，可负担住宅中的70%应为廉租房。然而，根据KCCLP的计划，街区内新建的2000个新住宅单位中，虽然可负担住宅占到一半比例，然而廉租房只占到了总数的14％。”

另一个影响力较大的声音来自致力于历史建筑保护的市民团体——国王十字区域保护咨询委员会（King’s Cross Conservation Area Advisory Committee, KXCAAC）。在KCCLP的总规划中，街区内较有特色的历史建筑（未列入英国遗产协会的保护建筑名单）Culross Building、加上Stanley Building的半座，将会被夷为平地，两者皆为19世纪末建成的工人住宅。在2001-2006年之间的数年间，KXCAAC极力争取保留它们，然而最终并未达成目标，被拆除建筑的地块上后来建起了公路。

来自学界的批判也不容忽视。2007年，来自挪威卑尔根大学地理学系的硕士研究生Stale Holgersen提交了硕士论文《阶级冲突与规划》（Class Conflicts and Planning）,这是一份以国王十字街再开发为对象的案例研究。该论文运用政治学批判的手法，将该项区域更新的意义归结于“将中下层阶级赶出伦敦市中心”。这篇论文后来被大量有关国王十字街开发的文章引用。

                                                           

                                                          

                                                          

                                                                                                               餐饮（DISHOOM孟买咖啡）

 

以下尝试罗列国王十字街再开发的十二条要点。

要点1：全面混合的开发战略

大伦敦政府在1996年编制的《机遇增长区域和强化开发地区规划框架》中提出，国王十字街作为五个“中心城区边缘机遇区”之一，将会遵循“最大密度，商业利益最大化"的开发路径。然而，KCCLP意识到，高密度并不意味着大量的高层建筑。他们希望通过提供高质量的城市环境、特色的历史建筑、保护城市景观的方法来解决高密度的问题。

在整体规划中，东西向拦腰穿过地块的摄政运河是一条重要分界线。在运河以南的地块，在区内三座独立车站——国王十字火车站、圣潘克拉斯火车站、国王十字圣潘克拉斯地铁站——连结成一个综合交通转运站之后，在其周边开发写字楼自然成了挖掘商机的最佳选择。而运河以北的地块更加灵活机动，可塑性更强，国王十字街的大部分住宅都归入此地块。

在规划师看来，提升区域可达性是开发的首要任务，“路网与街区的互相渗透是‘人性城市’的基础”。连接街区与周边区域的主要公路，是位于街区南部的尤斯顿路(Euston Road)，而火车站、地铁站构成的交通枢纽同样在南部。由此，南部成为大部分人进入街区的初始位置。如何使这些人群顺畅地去往北部成为规划上需要着重考虑的问题。为此，摄政运河上的两座桥Maiden Lane Bridge与Goods Yard Bridge被加固与拓宽;考虑到舒适与环保，南北向新建路网，并优先建设人行步道和自行车道;此外，12条公交线路将会贯通，将街区内各个地点串联起来。

                                                            

                                                                                                                                            单车租车点

要点2：交通的人性体察

在规划国王十字街的交通网时，KCCLP在将人放在了第一位，步行、单车骑行与公共交通占据了交通网内的优先位置。

伦敦的巴克莱单车出租计划(Barclays London Cycle Hire Scheme，自2010年开始启动，即用即租的租车点遍布伦敦)在街区内已设有数个租车点，更多租车点将随着开发进程而开辟。自行车道将这些租车点串联起来，车道的路线经过精心设计，确保骑行的人们可无遗漏、不费力地浏览街区全貌。

国王十字街的每个居住区内皆设有自行车存放设施，两座火车站之间还有可停放约900辆自行车的停放位，这些都保证街区的自行车道路网能够发挥最大的效力。“我们尝试将自行车道与行人道合二为一，而不是泾渭分明。”埃文斯说。街区的公共空间均开放给行人与骑行者，并设有残障人士入口——即便是行动不便的群体，也能感受到街区对他们无差别的友好欢迎。

                                                           

                                                           

                                                                                                  储气罐公园，翻新利用维多利亚时期的储气罐铸铁架构

要点3：历史建筑扬与弃

在国王十字街，维多利亚时期的历史建筑数目众多，多与铁路与工业发展史有关。总共20座保护建筑被计入国王十字街总规划，通过改造翻新发挥社会与经济功能。

历史保护建筑，最典型的就是“谷仓综合体(Granary Complex)”（谷仓广场），原本是伦敦的粮仓，2011年，通过翻修改造，它成为伦敦中央圣马丁学院的新校址。通往学院的步行道是一条长110米，高20米的玻璃走道，不同文化创意形态的单间、工作室设在走道两旁，将中央圣马丁学院“创意仓库”的能量辐射向整个街区。此外，大北方酒店、储气罐公园、煤堆场等也都是地标性的改造项目。

并不是街区内所有的历史建筑都得到了保留，比如被拆除的CulrossBuildling——这栋建于1891年的大楼并未被列入保护建筑，也无突出风格，因道路规划需要被拆除。为此，KCCLP受到不少抨击，尤其来自国王十字街区的历史建筑保护团体KXCAAC，后者为该栋建筑的保留付出了数年的努力。但国王十字街开发负责人埃文斯的解释是：“它本身不在英国保护建筑名单内，又与我们的路网规划相冲突……”

                                                                           

                                                                                                                未来商业中心——卸煤场商业街效果图

要点4：场所感带动业态

街区商业各有特色，照顾到不同背景人群的兴趣，但这些商业远非一下子就拼合齐整的，KCCLP采用了先建立场所感、再完善业态的手法。

作为主街道的国王大道(King’s Boulevard)是一个树木繁盛的大街，以国王十字街南部的交通枢纽为起点，一直连接到谷仓广场。早在2013年，KCCLP已经引入了许多街边小食店，结果造成了该处“一时高峰”的特点——每到午饭时间就有学生和白领聚集过来，嘈杂只是一时，但热闹的氛围却影响了人们对该街道的感受。而这只是招商策略的第一阶段，现在，KCCLP正依照既定业态规划，着手在国王大道上引入各大品牌的精品零售店。在未来，谷歌的英国总部将坐落在街道边，更多的人流、静闹相嵌的业态都是国王大道上可预期的情景。

另一个例子是卸煤场(Coal Drops Yard)商业街，它处在国王十字街的中心位置，根据国王十字街总规划，也将是未来整个街区的商业地标。尽管商业街尚处规划设计阶段(由Heatherwick工作室执掌)，预计2018年开业。但在KCCLP的运作下，目前的卸煤场已具有了属于自己的独特的空间氛围——Alexander McQueen、Vivienne Westwood与Paul Smith等时装品牌已相继在此走秀。

                                                                         

                                                           

 

                                                           

                                                                                                                                               写字楼

要点5：住宅所有权混合，有利阶层融合

国王十字街的总规划包含了13项不同的住宅开发项目，这是为了避免造就一个纯粹的“高档社区”，倡导不同阶层的融合。这些住宅的所有权形式混合，一些单元作为业主所有权房出售，一些单元作为股份产权房(又称共有产权房，是指由各城市住房协会与购房人共同拥有住房产权，购房人对住房协会持有的产权部分支付租金，在具备能力后，购房人可逐步购买住房协会持有的那部分产权)出售，还有一些供出租(如公共住宅)。此外，学生住宅开发商Urbanest开发了一幢供650名学生居住的27层大楼，也已投入使用。

第一批住宅单元的平均售价为700英镑/平方英尺(约合人民币70000元/平方米)，如今已翻了一番——1400英镑/平方英尺(约合人民币14万元/平方米)左右，价格仍在变动，总体趋势看涨。在所有已售出的业主所有权房的买家中，来自英国以外的投资者超过半数。

在规划中，国王十字街的大多数住宅都是三口之家单元(总计1309间)，其中五分之一的住宅已经建成并售罄。此外，街区内还会有总计391套单元为三居室到四居室，其中25%已建成并售罄。考虑到资产长期增值的目的，KCCLP决定保留部分住宅，专供租赁之用。住宅的布局原则为“围绕街区内的三个中心点排列”，以营造出社区感。许多住宅楼层除了街区景观外，还可远眺伦敦中心区域。

两座火车站：（左）国王十字火车站，（右）圣潘克拉斯国际火车站

要点6：信任感的建立，也需要详加计划

在KCCLP看来，如此大的开发计划，每一方都有自己对国王十字街前景的想象，因而少不了身段灵活、各方协调，在居民、地方政府、利益集团、慈善团体、学校与政府机关之间创造出紧密关系，重中之重就是与本地居民建立信任感。

KCCLP试图使居民理解，作为一个持续开发项目，街区的开发所产生的经济与社会利益，除了供项目本身进展，也将反哺广大的社区。“当我们团结起来工作，我们将可以通过讨论得出清晰答案，找到更佳的行事方式。”KCCLP在一份规划文件中说道。“这将构成我们行为方式的基础，对我们迄今为止项目的成功至关重要。”

为了这种紧密关系的达成，KCCLP推出了“社区与更新计划”，旨在增加街区周围区域的社会与经济机会。2008年，他们投入200万英镑，建造了“建造技术中心”——一所培训中心，帮助本地居民获得在地就业机会。

“社区与更新计划”还包含一些临时社区教育项目，比如依附于建筑工地的“四季花园(Skip Garden)”，用工地废料桶来培植蔬菜与其他植物，同时开展技能培训和餐饮服务，在开发商看来，这是一个“帮助本地居民建立信任”的方案。

运用自然过滤技术的露天泳池

要点7：承包商的事，也是开发商的事

每个月，KCCLP都要邀请建设承包商参与到月度董事会会议，帮助他们解决建造过程中的问题。在整个开发历程中，KCCLP始终将施工任务固定委托给三间承包商公司——BAM，Kier与Carillion，以便于开发的持续进展。

对于承包商来说，挑战来自于复杂的地基——基于火车和地铁的因素，地面容易震动，为此，必须有更加稳固的基础设施方案。每个项目，参与其中的承包商团队内必定包含一位来自KCCLP的基础设施结构专家，他需要精确地规划基础建设，避免风险。

潘克拉斯广场的基础施工成为其中的范例——曾经，23座维多利亚时期的储气罐放置在该处，当储气罐移除后，广场上规划了7座建筑，原本计划逐一开发。但建设团队参考了结构专家建议，先期建造了这7座建筑的共用基础与地下层，地下层分布着火灾逃生、停车、递送与仓储的不同功能空间。

 

街区活动

要点8：营造街区氛围，带动市场热度

埃文斯说：“街区内可供租售的地产必须多样化，我们没有把某些个特定企业与商户吸引过来作为目标，我们只是极力想创造独到的街区氛围。”

中央圣马丁学院是国王十字街的首批业主之一，对于营造街区氛围至关重要。埃文斯介绍，从2007年起，KCCLP就与该学院所属的伦敦艺术大学(University of the Arts London)展开了谈判，希望它将新校址落在国王十字街。“就是从2010年学院入驻起，我们的氛围就开始跟伦敦西区相像，而不是铺天盖地的其他金融区。”埃文斯说。对于KCCLP来说，中央圣马丁校园落户国王十字街，意味着街区从此被重新定义，与创意、活力挂了钩。而在这之后，其他格外强调文化形象的长期租户也纷纷前来，包括奢侈品品牌路易威登。

公共空间的创造给国王十字街带来了多样与趣味的气氛。谷歌在2013年买下街区内9700平方米土地用以建造新总部大楼，此外又于2015年又租下潘克拉斯广场6号作为空间扩充。“谷歌喜欢艺术，也喜欢公共空间，事实上，他们就是喜欢我们街区的基调。”KCCLP在项目早期就注意到，一些用于基础设施、公共空间的投入会比预算超出许多。埃文斯认为从长远看，增加投入是值得的。“把地块打包卖出很容易，但我们的长期计划能让土地所有者受益更多，这也是他们当初选择我们做开发的理由。”埃文斯说。

 

谷仓广场与摄政运河

要点9：形象推广的方方面面

市场推广方面，KCCLP的聚焦点始终在于整个街区，也就是说：推广的是地点，而非单个特定建筑。

要认识一个地方，先要了解它的过去—KCCLP试图对过往街区历史进行再创造，扬长避短，以符合街区新的身份。“那些历史建筑，与城中其他区域一脉相承的维多利亚时代特征，都有助于人们形成这样一个印象，即：国王十字街从来是伦敦市中心的一部分。”但有关20世纪末的坏名声，KCCLP含糊地一笔带过。

KCCLP的另一个传播重点是将街区等同于“安全洁净的环境”。为了颠覆伦敦人对街区的不良印象，KCCLP旗下的房产管理团队成员都经过专业培训，他们出现在街道、广场和公园，举止得体让人放心——“唯有如此，伦敦人才会想，跟过去不一样了，国王十字街现在公共区域的使用者，已经不是乌合之众了。”埃文斯说道。

这样的形象塑造不放过最细微之处——建筑工人在工地上抽烟被明令禁止;承包商在工地周围建造小公园，缓和建造过程的杂乱观感;KCCLP每月举办市场推广活动，邀请业主一同前来讨论;此外，街区内的商户也可以申请在公共空间内举办自己的活动，为街区形象增添颜色。

要点10：全时段的公众活动

自2007年开发进行开始，KCCLP组织的公众活动就未曾间断。如今，国王十字街的活动表已经覆盖了全年大部分日期，造成了人群聚集的效应。从运河边的电影放映到美食节，再到社交晚宴。“我们提供的活动是伦敦的其他地方所找不到的，多样而充满惊奇。”埃文斯说道。

观察一下2016年3月已确定的活动表，逢周二、周四、周六有Lewis-Cubitt广场上的户外运动训练营，逢周三有瑜伽训练，整月有女性漫画家展、露天戏剧与圣马丁学院内的织物展和视觉艺术展，另外还有一些亲子活动。

对于所有活动，KCCLP的要求是——开放性，不能让人产生排他、陌生的感觉。这些活动的一部分资金来自物业管理费与服务费,“毕竟业主也是受益人，这些活动会为商户带来人流。”埃文斯说。

国王十字火车站西大厅与大北方酒店

要点11：可持续发展操作

能源是可持续的重心所在。KCCLP指定在可持续发展领域卓有建树的英国能源公司Vital Energi来负责建立街区能源供应网，街区内每一座建筑都能连接到国王十字街能源中心。后者由三台蒸汽动力Jenbacher(GE公司的新能源品牌)引擎驱动，产出电能，同时也带出热能作为副产品。此外，太阳能、地热能在将街区中得到应用，以达到碳减排50%的目标(相对卡姆登区平均水准)。在街区开发过程中，79%的能源都来自于CHP(燃气冷热电三联供)系统，该系统将一次能源利用率提高到70%以上。

在减少能源浪费方面，国王十字街再开发项目也多有考量。街区内将有9000平方米的绿化屋顶，提供给鸟类栖息同时，绿化屋顶也能起到隔热的作用。如今，街区内有200米绿墙、3座BREEAM绿色认证(杰出)建筑、49500平方米公共空间和977辆公共自行车，81%的公共垃圾不再通过废渣埋填法处理、而是加以可循环处理。

除了营造绿色环境以外，可持续发展还涵盖社区、经济、教育与就业等方面的保证。开发过程中雇佣的工人有78%来自本街区，而房产管理团队中本地居民占到了40%。除了圣马丁学院的5000名学生规模，每年平均有600名小学生在街区内的小学中就读。

 

位于谷仓广场的中央圣马丁艺术与设计学院

要点12：博弈/妥协

国王十字街的开发历程少不了民众的监督与批评，其中最有代表性的是来自民间反对团体KXRLG(King's Cross Railway Lands Group)的声音。该团体由国王十字当地居民和小商家团体组成，向心力强，行动力高，知识储备足够(成员中有律师、有在大学执教都市规划的教授、建筑师等)，他们不遗余力地打破信息不对等，让街区内居民明白自己所处的状况，拥有的权利、选择以及可以做出的行动——比如公共住房如何在开发中得到保障，如何与KCCLP讨价还价，如何为遭受污染申请赔偿。他们曾于2007年，向英国最高法院提出司法复核审查，要求卡姆登政府撤消授予KCCLP的规划许可，重新检视本地合宜住宅的短缺问题和历史建筑的保护，但最后被最高法院驳回。

尽管如此，他们无愧是最令KCCLP敬畏的对手，露面于每一次卡姆登议会有关国王十字街的质询会，也频频通过各家本地媒体发声。随着团体目标的实现，随着他们口诛笔伐的开发方案的修订完善，该团体已于2013年解散。但在它以及其他民间团体的压力下，KCCLP最早建造完成的住宅楼多为针对街区老居民的社会保障房，如2012年完成的Rubicon Court(总数117间)，2013年完成的Saxon Court and Roseberry Mansions(总数143间，包含40间为老年人设计的服务公寓)。

开发完成时的国王十字街鸟瞰效果