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◆ 圣博华康案例解析系列十 第四代物流园区与城市发展的融合共生—武汉汉正街国际商贸物流基地规划手记

    受香港置城国际投资发展公司的委托，圣博华康承担了位于武汉市汉口区原管道煤气公司闲置的 545 亩土地作为物流园区再利用的规划咨询工作。项目咨询过程中，圣博华康以 6W (why, what, where, with, which, how) 为咨询主线，为武汉市物流园区发展设置了全新的引领路径，构建了汉正街商贸物流基地作为第四代物流园区其独特、领先的驱动模式。 我们认为，武汉作为国家级物流建设枢纽城市，应高瞻远瞩地发展第四代物流产业基地，并聚焦物流企业，敢为人先地打造现代物流与城市融合发展的新载体。集商贸物流、产业集聚、信息经济三位一体，创造区域品牌，培植新经济增长源，成为区域经济持续、和谐发展的新动力。

        第四代物流园区是实时物流（ RTL ）实践的产物。与前三代物流园区的理念区别在于，第四代物流园区不仅关注物流系统成本，更关注整体商务系统的反应速度与价值；不仅是简单地追求生产、采购、营销系统中的物流管理与执行的协同与一体化运作，更强调的是与企业商务系统的融合，形成以供应链为核心的商务大系统中的物流反应与执行速度，使商流、信息流、物流、资金流四流合一，真正实现企业追求引领、融合、集聚、创新的理想目标。

        本项目作为武汉第一个第四代物流基地的实验区，具备五项核心竞争力。第一是继承武汉“汉正”百年品牌的无形价值，延续商贸文化，规划体现为在园区设计一处展现汉正商贸文化特色的展示区；第二是建立武汉物流信息平台，通过植入的咨询、金融、研发、培训等高端功能，实现信息的经济价值，规划体现为放大园区的商务、信息、金融服务功能区，规划信息大楼，物流企业总部；第三是构筑华中物流人才基地，联合武汉及各地高校，建设成为全国物流高端人才的孵化器，规划体现为在园区植入研发培训基地；第四是建设武汉首个国际物流区域合作基地，提供与欧美一流物流园区合作的场所和信息平台，规划体现为设立文化交流及区域合作示范区以及会议中心；第五是工业文化遗产的保护与利用，保留管煤的工业遗留与场地记忆，规划体现为通过园区工业建筑小品和创意元素提升独特的文化价值。

        我们在空间规划过程中，以 4C ( 交通、交流、交易、交融 ) 、以减为加、构筑城市平台与插座为指导理念，实现其一功能转换灵活性：在国际商贸物流基地这个插座上，建筑的功能属性具有更大的适应性，能够随着武汉物流经济发展的需要，转换有形产品生产制造功能的空间，为有形产品或是无形产品服务消费的场所；实现其二基地空间拓展弹性：在不变更用地性质的前提下，能够通过土地附属物的功能转换与形态变迁，催生出新的城市发展空间，推动国际商贸物流基地的功能不断完善与发展；实现其三城市机制发展通用性：传承武汉市的生态气质和传统文化底蕴，打造汉正街国际商贸物流基地综合性的城市管理服务、城市品牌形象，其可以不因产业阶段的转换与企业的进退而得到持续发展。

       我们通过 6 个方案的比选，最终确立了以“心脏效益”为核心，宏观上强调高密度的生态发展观和土地的高效率利用，以交通、功能、地价、商务指标、城市景观等因素为依据，对规划地块进行结构分区、功能定位、分级开发，规划布局上结合土地利用、交通规划与城市景观规划的优化，构建高效、合理、活力的中心辐射区，空间分布紧凑和明确、发挥聚集效应。重点培育与拓宽适合创新与创业的商务服务职能，加大金融、信息、交易服务要素的权重。

        未来汉正街商贸物流基地，将实现三个引领和三个示范。引领物流行业的发展导势；引领城市主导产业强势；引领汉正品牌国际走势；并成为物流先进管理机制示范区；物流国际合作领先示范区；以及物流金融信息跨界示范区。真正成为武汉矗立中国的“物流航母”。