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◆圣博华康案例解析系列七 在陆家嘴演绎上海第二代创意产业园区——波特营的探索规划实践

创意产业园——这个产业集聚的载体，它是许多大城市在实现工业化后，催化经济转型的一个战略举措，它为城市带来巨大的经济效益和社会效益，但第一代创意产业园过多的着眼于自身的创意产业链，以及与市场规律的融合性，艺术、文化往往成为园区产业的附件，而第二代创意产业园则突破这个狭隘的局限，以城市及区域的需求为基础，强调区域与行业的协调，从城市功能的尺度，补足区域所缺乏的功能业态，走出自身，为城市服务。

波特营就是这一主导理念下的产物。位于崂山路332号陆家嘴中心地段的波特营，其着力点就是为陆家嘴国际金融中心服务，提供陆家嘴功能缺失的配套功能业态，完善金融中心的商务办公、生活等各方面的服务。

陆家嘴，作为国际金隔中心，这里不乏林立的高楼，国际知名的金融机构，顶尖的金融精英人才，这儿具备顶端国际商务集聚及国际生活社区的优势，据有关数据显示，陆家嘴证券市场交易额等单项指标，已接近香港中环和新加坡中心区。然而，这个商圈因商业规模、结构及业态的趋同而缺乏特色、冷热不均；写字楼聚合间，匮乏配套共享的餐饮、文化休闲娱乐空间；难以满足消费者多元化的消费需求，缺乏业态创新能力，业态不够丰富，使得许多生活在陆家嘴的金融精英感到生活的极不便利。 

定位“金融精英之家”

    波特营被上海圣博华康当作陆家嘴区域利用原有建筑空间进行改建并最具创意的金融配套服务平台空间，为陆家嘴CBD圈带来一个颠覆性的第二代主题创意生态园区，为陆家嘴金融机构提供包括金融上市路演中心、金融安保系统设备展示以及金融信息服务、金融会员俱乐部等专业配套服务;为陆家嘴金融人才提供高端人才中介、高级人才定制服务与商业配套、艺术生活等生活配套服务，在陆家嘴产业配套功能圈层做成有特色的“金融精英之家”。

陆家嘴周围地区的商业设施与生活设施，与陆家嘴的金融中心的地位在气场上不太吻合，有很大的市场需求。波特营不同于过去那些定位简单的创意园区，起点就比较高，在规划的过程中就跟政府密切沟通，从区域的配套来定位，内容包括产业配套、生活服务的配套，还与政府洽谈，如何为金融人才提供配套的服务。

注入艺术创意元素

    第二代创意园区的特点表现在：一、更强调符合创意人群需要的自然、自由的人文环境;二、更强调材料的环保、节能与经济;三、引入信息技术为创意活动创造条件。更重要的是让艺术、创意融入生活、改变城市的人文生态。波特营的改建方案是M50设计联盟的作品，其特点是采用丁乙的米字型图式符号，运用新的材料，把园区的建筑变成一个艺术品。尤其是其沿街外立面的设计，以及屋顶的第五立面的设计，使波特营成为陆家嘴地区的城市表情。

建筑方面，波特营的最大特色是第五立面的打造。园区突破常规建筑四大立面的障碍，创意性地加入被喻为上海城市生活表情的“第五”元素，由于陆家嘴环区皆高楼，在钢筋丛林中有这么一处低空间的建筑，屋顶被装饰成空中花园，既是休闲场所，又是从高楼俯视下的一道美丽风景线，所以被誉为第五立面。夜晚，霓虹闪烁，第五立面下的灯光，让身处高楼的人顿有“抬头看星空，低首拾碎金”之感。

波特营的建筑上着重经典与现代的融合，将传统材料与现代材料结合，着重节能减排的效果。为与金融人士的气质相吻合，主要体现的是沉着、稳重、不张扬的风格。在道路、景观、小品的设置上，则处处体现用心、精致。

新与旧的完美结合，使人在过去与现代游弋。园区内既保留第一代创意产业园修旧如旧的风格，保留多栋楼宇的外立面红砖，并进行“做旧”处理，增加时间与空间的对比度，凸显质朴与低调的气质。同时又突破第一代创意产业园的意念，添加入许多创新风格的艺术建筑，如在入口采用底层局部二层挑高的方式，打开未来主入口的空间，既时尚又不失严谨。

景观方面，波特营联手国际著名的法国设计师、2006上海三年展的展览设计师Margo Renisio，演奏四季变奏曲和金融中心城市绿丘。在园内开辟四纵、四横主体景观道及主题庭院，辅以移动、空间、屋顶等绿化，使得营地四季常绿、三季有花，季季都有丰富多姿的色调。

集成服务运营

    集成服务运营的概念，圣博华康比较早提出来的，而且也在运作着，之所以再次提出，是因为这个概念的形式和模式也在升级中。

波特营是一个营地，是一个平台，而不仅仅是我出租一间办公室或是商铺给你们之后就结束了。重点在于“营”。如何来“营”？

一、共赢。客户群体的对称对接。现在市场，太需要细分市场与某一类人群的对接了。随着中国，尤其是领先国际理念的上海都市，更应该开始注意“人文尺度，人性尺度”。

二、迎接。传统的服务运营可能只是关注自己这一个环节，大家都觉得自己很“牛”，其实大家都是在一个价值链中运作的。强调集成服务运营就是在于将价值可以附加提升，在刚才的情景下，经过启发，大家都觉得还可以将物业租赁中介的打包服务与家政服务绑定起来，那么就实现整合资源的模式。通过绑定，提升了租赁服务的附加值。同时，还让消费群体体验到周到的服务。

三、营地。这是一个立体和生动的营地，随着3G覆盖的概念推广普及，生活和事业随处都变得很立体了。但目前三大运营商都只是在忙着推概念，可是真正能试水消费目前通信奢侈品的还是这些人群，在这个人群中形成气候了，也就是推广普及的时机到来了。所以我们将考虑与其中的运营商电信或者移动或是联通，可以联手为陆家嘴的高端人士定制3G体验区。

太多类似的园区出现，但其中最为关键的还是一个平台。不仅仅是出租物业，物业所承载的价值是被更加关注的。价值就在于是浦东新区的金融配套服务的示范区，是国内第二代创意产业园区的第一代表作，是让时尚信息发布的第一平台。

波特营项目正在申请上海市十大主题创意园区，日前得到了浦东新区的各位领导的协助和配合。波特营作为陆家嘴的一个创意留白地，在地产、创意、区域经济等各个方面都为浦东提供了新的发展思路。