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◆圣博华康案例解析系列之三 迪斯尼，渐行渐近，谁将呼应相合？

迪斯尼——“童话与神话，正渐渐走近我们”

米老鼠、唐老鸭、小熊维尼、王子与公主、童话中的城堡，几乎可以伴随着 70年后的中国人一路长大，这就是迪斯尼的魅力。而伴随着上海浦东开发后，迪斯尼将落户上海的童话故事也一路走来。虽然起初这故事说来有点半真半假，但至少人们发现这个故事正在越来越接近我们。 2006年迪斯尼行政总裁艾格曾表示，上海的主题公园选址极有可能是浦东川沙镇的黄楼，预计 2008年正式开始动工建设， 2010年竣工开放。在沉寂了 2年之后的 2008年， 3 月两会期间，上海市市长韩正明确表示，上海迪士尼主题乐园项目正等待批复。 10月 18日，有媒体报道上海银监局透露，上海市政府和市发改委曾召开金融机构座谈会，表示上海地方政府接下来将重点跟进已上报中央但还未被审批的项目，包括上海迪士尼主题公园建设规划方案。上海官方的表态被广泛认为是一个积极信号，看起来这个童话离现实仅有一步之遥。

川沙黄楼，这个地名也随着迪斯尼进驻上海的各路消息而名声鹊起，这个被大多数人相信的 上海迪士尼乐园项目选址地离浦东国际机场仅 20分钟车程。在这里，预留着的十余平方公里的主题公园土地，约为香港迪士尼乐园面积的 8倍，这里正等待着童话城堡的拔地而起。

除了欣喜于上海都市游乐文化再添新景外，迪士尼可能引发的经济拉动作用成为市场最关注的话题，房地产市场与股票市场也是闻风而动。今年以来，浦东房价从 23674元 /平方米月成交均价最高点，走到 12612元 /平方米最低点，跌幅高达 46%，走出了与市场大势基本相符的大阴线。然而，浦东川沙板块却无惧大势，房价波动性上升，到今年 10月，川沙板块商品住宅成交均价13695元 /平方米，与去年同期相比上涨超过 28%。股市方面， 迪斯尼曾给过上海本地股一个快乐梦想，至少每次迪斯尼概念一浮出水面，相关股票就开始表演了。这一次， 08年 11月，演出又一次开始。大家看到了界龙实业实现了翻倍，而另一只迪斯尼概念黑马中路股份竟然创造了单月涨幅 146%的神话。此时，迪斯尼已经被寄托了的无可计量的期待。

迪斯尼童话一旦成真，无疑将给上海的 商业、珠宝、百货、旅游、酒店、基建、地产等系列受益行业酝酿了一个大蛋糕，而且这个蛋糕可以吃很久。这两年，我们看到了诸多敏感的房地产开发商已经开始布局自己的迪斯尼战略，不难想见，在住宅地产与商业地产界，更多投资大手笔将围绕着迪斯尼挥洒而出。

开发商——“迪斯尼蛋糕，该怎么吃还得多动动脑筋”

迪斯尼的主题公园与高星级宾馆的休闲娱乐场所的建设，能提升周围区块的价值，并且产生吸引高档顾客汇聚该区块消费的效应，这是为大家公认的可以制造许多财富奇迹的原点。在详细了解迪斯尼项目开发方式，我们发现如下的规律：“ 1”平方公里迪斯尼主题公园区，主要是分主题公园，在分主题公园的连接处设有餐馆和商店；“ 2.7”平方公里主题公园配套商业宾馆服务区，吸引过夜游客与会议奖励游客；“ 7”平方公里主题公园其他配套娱乐、购物服务区，为大型的购物、娱乐、餐饮设施区，深度开发与占有顾客的各种娱乐消费活动与购买力。从迪斯尼商业地产与旅游地产开发模式看，产品与服务是依据顾客的需求规模与要求不断滚动、更新开发的。这样做既节约了成本，又做到了产品组合的多主题性、综合性与更新性，创造了多个收入与利润来源点。如此具有竞争力的迪斯尼，势必会撼动甚至颠覆周围 100平方公里的住宅地产与商业地产市场。

对于虎视眈眈的开发商来说，拥有一片迪斯尼附近的土地可能是近期最渴望的事情。从全世界其他五个迪斯尼主题乐园周边土地开发趋势上看，住宅地产开发基本上是旱涝保收，但是这种资产价格升值的利润对于房地产住宅开发企业来说是享受不到的，因为大部分住宅是短期产品，开发完进行销售，住宅资产价格的升值收益者更多的是购房者。因此，很多开发商应该会选择战略性的持有迪斯尼周围的商业物业，那么除了每年可以收到稳定的租金外，还能够享受资产价格和土地不断增值的双重利润。但迪斯尼开发初期，周边商业地产可能会有更大的不确定性，需要经过未来很长一段时间的调整完善。就上海迪斯尼周边而言，短期内可能会出现较多定位相似的商业地产巨无霸，这就可能演变成快速而混乱的发展：克隆着一样综合性的 SHOPPINGMALL或商业街区，你有家乐福，我就用沃尔玛，你开影院，我也开影院，再不然我换个溜冰场，走过几家购物中心后分不出“哪家是哪家”，自身特色十分不明显，商务楼更是翻不出多少花样。就像目前上海的大型购物中心大都占据区域内最核心的位置，借力已成熟的商圈，方便人群前来，但各自的特色不非常明确。至于未来，迪斯尼这块蛋糕即不可能让所有开发商都吃到，也不可能让开发商用以往简简单单的办法去吃了，要怎么吃还得多动动脑筋。

[ 圣博华康观点 ] 迪士尼这座童话城堡不仅将为上海的市民带来欢乐，也将对拉动整条相关经济产业链。 上海都市游乐文化将再添新景外，房地产市场与股票市场将随之出现大好的前景。而对于从事规划开发运营行业的我们而言，在如此大好的环境下，要立足于 更长远满足区域与城市需要的出发点上，对自身项目的定位、开发模式、经营模式进行创新。