一场席卷全国的商业地产开发热，随着越来越多城市的超级 shopping mall的竞相开业到达了白热化的程度。也许是商业地产开发的利润空间诱惑实在太大，日夜兼程前来赴宴者络绎不绝，其中不乏那些早已赫赫有名的地产豪门。

在上海，绿地集团表示，目前商业地产在绿地地产的比例为 20%，以后这个比例还会继续提高，预计两年后将提高到 30%-40%。

与此同时，上海房地产 50强排名第二的大华集团，也决心投资 60亿元征战商用地产开发领域，并采取和商业地产运营巨头铜锣湾联手的方式进行。

这不仅仅是上海的个案，在广东金地集团更以与摩根士丹利携手收购处置建行价值人民币２８．５亿元的商场和写字楼等商用物业而引起业界侧目。另一家广东地产大佬碧桂园集团，也成立了商业管理公司，统筹旗下广州及珠三角地区数十个大型居住社区配套商业的开发及经营事务。

到底是什么原因使得近年来各地的开发商都争相进入商业地产行业呢？总结一下原因有四：

1.    国家对住宅市场实施的宏观调控影响

由于近几年中国商品住宅市场价格持续上涨，已经远远超出普通居民的购买能力，对经济和社会的发展都造成了不良影响。主要表现在：房地产上下游产业链的畸形繁荣；居民节衣缩食为买房，而缩减了其他消费；社会低收入群体住房困难，造成社会两级分化，增加了许多社会矛盾；房价不断上涨的预期使“投机炒房”之风盛行，房产泡沫越来越大，随时会破灭而重蹈日本房产崩盘的覆辙；个人住房贷款的增加使整个银行体系的风险不断积累等。

面对房价的高位上涨和其造成的不良影响，国家对住宅房地产的宏观调控在不断加强，从住宅供应面积的“ 90平米 /70%”政策，土地使用年限的规定，控制外资对房地产的投资，到提高房屋贷款的首付比例和贷款利息，以及二手房买卖征收营业税，土地增值税，个人所得税的陆续推出使得整个住宅市场受到很大的负面影响，住宅市场已经步入一个下行通道，整个市场观望气氛浓厚，购房者只看不买，房屋销售受阻开发商回收资金的风险加大，同时开发商的利润空间受到很大压制。如果继续单纯依赖住宅市场盈利，开发商面临利润缩小、资金链断裂的危机局面，开发商为了自己的生存和发展也需要重新寻找方向。

2.    房地产开发的发展趋势

除了国家针对住宅实施宏观调控的大背景外，出现这种现象也有深刻的行业背景。从企业自身而言，也是企业发展到一定阶段的必然诉求。一般房地产企业，早期做住宅，追求快速现金流，发展到一定阶段，有实力了，自然追求长期稳定的回报，这时就会选择商业地产开发，香港大开发商大都走的这条路。

3.    开发商追逐最大化利润的本性

在上海商用土地出让的价格一般低于住宅用地价格，开发的利润空间也比较大，投资回报也比较高，不过资金回收周期长一些。

从市场来看上海住宅市场已经开始走下坡路，但是商用物业市场却有很大的市场空间。事实上，在上海现阶段，写字楼、酒店依然处于供不应求的状况。据仲量联行资料，近年来，上海五星级酒店的平均房价每年上涨 20%。一般来说写字楼的造价成本比住宅成本要高 30%，但是目前有的售价比周边住宅还低，因此可以预见写字楼的价格具有较大的上升空间。另外，上海的商用地产投资占房地产总投资的 10%多一些，远远低于国际比例，市场空间很大。因此在实现利益最大化的驱动下，开发商趋之若鹜的奔向商业地产这场盛宴。

4.    政府的政策扶持

政府的有形之手也给了很大推动。政府逐渐意识到，相比住宅，商用地产可以给政府带来更多财政收入。建写字楼、商场对区域的税收贡献更大。每年33%的企业所得税，远远高于住宅的税收贡献。所以地方政府积极出台各种优惠政策引导和鼓励商业地产的开发，推动了整个商业地产的蓬勃发展。

[ 圣博华康观点 ]从长期发展趋势来看，中国的经济持续稳定增长，商业地产潜在需求依然巨大，发展空间及前景良好。关键是从业企业要转变理念，适应新形势的变化，在竞争与困境中求得生存与发展。 国家对住宅市场实施的宏观调控影响；房地产开发本身的发展趋势；开发商追逐最大化利润的本性以及在商用地产上政府的扶持政策等因素都推动了本次商业地产的洪流。