一 . 商业地产总量过剩 , 步入去粗存精、优胜劣汰阶段

        2015 年 50个重点城市非住宅总量将达 5.64亿 m2 , 同 13年相比增长率高达 77%。目前商业地产总量已饱 和 ,部分区域已过剩。未来人均商业面积继续提升 ,人们消费观念和行为方式继续发生转变 ,商业地产将 不断更新换代。过去拿地就赢的时代已经过去 ,房企需要进一步打造精品、创新模式等才能够在新的形势 下发展更好。

二 . 一线城市聚焦中心地块 , 二三线仍是供应高峰

        根据欧洲、香港、台湾等地区经验 ,房地产业发展到一定阶段 ,城市中心土地稀缺 ,市区零星地块的开发 价值日益凸显。经过多年的发展 ,中国一线城市房地产市场逐渐成熟 ,市场不断向郊区外延 ,土地供应紧 张态势加剧 ,市区零星地块的开发格外精细。  2015 年城市综合体总量供应大部分将集中在二三线城市,未来房企在一线城市综合体的开发要突出其溢 价性 ,一线城市市中心区域自持为主 ,二三线城市要表现其杠杆性 ,抗风险能力一般的企业更适宜选择二 三线中的部分机会型城市发展。

三 . 互联网思维下商业地产运营商探索 O2O 模式

         中国手机上网人群规模达 5亿 ,占全部网民的 81%。移动互联网时代 ,消费者购物发生四个变化 :购物空 间立体化 (全渠道购物 )、购物时间碎片化、购物方式移动化、信息传播社交化。购物行为的变化 ,直接颠 覆了原先在固定时间、固定场所的购物习惯 ,商业地产电商冲击。 商业地产企业也在拥抱大数据和移动互联网 , 许多传统百货公司通过上线网购平台 , 推出 APP 软件 , 与微 信合作等方式来应对电商冲击。

四 . 体验式商业已成趋势 , 由营销层面向运营层面深化

        发展到 2014年 的中国商业地产行业 ,体验性已经从营销口号转入产品实战。这种商业地产的体验感已经 无需细说 ,各家都有自己的独到想法。从硬件的设计到招商 ,到运营管理 , 体验感将会无处不在。但无 论是艺术、还是生态、还是高科技 ,各种体验式的商业地产小趋势的潮流不会改变商业的基本功能。如果 商业地产开发商一味讲求体验 , 标新立异 ,忽略了研究市场需求和城市功能规划的本质需求 ,那这样的 项目将会是一场灾难。 体验式商业 , 只会是锦上添花 , 不会是雪中送炭。立足于区域基本消费需求的商业业态招商和运营管理才 是决胜的根本。

五 . 社区购物中心将引领未来商业地产市场

        社区商业在我国处于起步阶段 ,从国外发展来看 ,未来社区商业将成为商业地产发展的重心。有实力的开 发商纷纷加大对社区商业的投入 ,包括万科、金地、保利等。以抓住人们“最后一公里”的需求打造社区 服务体系概念 ,满足社区居民购物、服务、休闲、娱乐等需求。 今后 , 社区商业不仅仅是某个便利店 , 某个洗衣店这么简单 , 而更应该有规划和商家的合力协作 , 体现集 群效应 ,餐馆、超市、娱乐、休闲等业态能够相互融合 , 食品更加安全 , 生活更加便利 ,服务更加标准。

六 . 商业地产从租售并举到自持运营

        当前一、二线城市核心地段商业基本全部自持 ,一线城市郊区和二线城市的部分非核心地段才会租售并 举。在三、四线城市存在大量散售的项目。 现阶段更多开发商选择销售或租售并举 , 这对企业的资金承受压力较小 , 选择自持需要足够的抗资金压力 能力。随着市场不断成熟、金融市场不断改革、REITS 有望推进 , 越来越多的项目进入自持阶段。

七 . 商业地产从 “ 重招商 ” 向 “ 重运营 ” 转变

        商业地产运营主要是招商后全面、有效的经营管理。商业项目除了良好的招商执行、最后还要落实到商 业运营。很多商业地产运营商更愿意做资源整合,对商业项目招 商 ,不愿做招商后的运营 ,招商相对运 营来说收益更快。因此商业地产运营商要有综合服务商的概念 ,为商户提供各种服务 ,包括金融服务、营 销服务等 ,具备某种 孵化功能等。 随着商业地产发展的逐步深入 , 未来商业地产项目会进入优胜劣汰的过程 , 这样必然促使开发商要重视商 业地产运营 , 这是取决于项目成败的关键因素。