浦东新区乡镇工业区转型升级扶持政策体系设计

1、土地利用政策（规土局）

对于采用原有土地性质改变、产权关系改变、原有用途改变的“三改变”的二次开发模式，包括二次开发平台和独立开发企业，参照沪府办【2014】第25号文精神，依据重新修订后的区块控规，报规划行政主管部门批准，并到国土行政主管部门备案，按照新土地使用条件下土地使用权市场价格与原土地使用条件下剩余年期土地使用权市场价格的差额，按优惠50%补缴土地出让金（即变性土地差价），执行并按照规划用途取得新的建设用地使用权；采取收储后定向出让产生土地储备收益的工业用地，原土地权利人为法人的，在对工业用地、建筑物、设备等进行评估后收储补偿的基础上，可以按照土地储备收益的一定比例，

对于采用原有用途改变、土地性质不变、产权关系不变的“一变两不变”的业态转型和原有用途不变、土地性质不变、产权关系不变的“三不变”的产业升级模式，允许产权使用人，按重新修订后的区块控规和转型后的产业规划，提高土地利用率和增加容积率，进行增容、增密、增配套比例等改扩建，原则上不再或优惠补缴土地出让金（即增容土地差价）；调整容积率及补缴土地出让金审批过程中发生的专家论证费、公示费、评估费等费用免除。具体分类补充细则如下：

 A  土地腾退统一二次开发

1）分割销售：允许部分分割产权销售；分割比例参照沪府办【2014】第25号文的规定；

2）分期补差：变性土地出让金补缴的方式，采用分期缴付（立项时20%、竣工时30%、投产开业时50%）；

3）配套返还：土地出让金补缴区级所得部分，返还给试点镇财政和二次开发主体平台企业；返

还比例不低于50%，专项用于园区及周边基础设施建设；

4）具体实施办法：

收储出让：由政府土地储备机构进行征收后招拍挂，出让给二次开发主体；出让产生的土地储备收益，对原土地使用权人的工业用地、建筑物、设备、停工搬迁等进行市场评估后收储补偿，在此基础上，再按照土地储备收益的一定比例的返还给土地使用权人；

项目转让：按照工业用地市场评估价，原土地使用权人把存量土地、资产以项目转让方式定向出让给园区开发主体，开发主体另给予原土地使用权人一定比例的二次开发股权奖励；免征收土地增值税、所得说等财税收费，简化交易程序；

异地置换：异地物业安置、企业区内搬迁；企业享受拆迁政策，税收贡献2年内结算本园区；

投资入股：按照工业用地市场评估价，由土地使用权人以该土地及附着物资产入股二次开发主体，并获取一定比例的股权奖励。

B  企业独立二次开发：

根据转型企业的独立二次开发意愿和产业定位，结合企业项目前景现状，分类确定配套政策：

土地变性、产权属性不变；允许产权使用人，按修订后的控规和区域产业规划进行二次开发建设报建；

1）分割销售：允许部分分割产权销售；分割比例参照沪府办【2014】第25号文的规定；

2）分期补差：存量土地出让金补差，分期缴付（立项时20%、竣工时30%、投产开业时50%）；

3）奖励返还：土地出让金补缴区级所得部分，返还给试点镇域园区的自主开发企业；返还一定比例；

C  改扩建产业转型

原有用途改变、土地性质不变、产权不变的“一变两不变”；允许产权使用人或承租使用人，按修订后的控规进行增容、增密、增配套比例等改扩建报建；对于增容部分建筑面积：

1）转型业态属科技创新型孵化器、众创空间、文化创意、电商产业项目，则不需补缴增容土地差价；

2）转型业态属研发总部项目，则减按30%补缴增容土地差价；

3）转型业态属人才公寓项目，则减按50%补缴增容土地差价；

4）转型业态属商务办公项目，则减按80%补缴增容土地差价；

5）转型业态属商业项目，则按100%补缴增容土地差价；

            

D  改扩建产业升级：

促进保留产业能级提升，纳入大张江产业空间延伸、功能拓展的规划，通过产业链完善、研发技改环保投入，土地利用给予特殊政策：土地性质、产权、原有用途“三”不变； 允许按修订后的控规和区域产业规划，进行增容、增密、增配套比例（最高15%）改建；

1）若属战略性新兴产业范畴，则不需补缴土地出让金（即增容土地差价）；

2）若符合先进制造业范畴， 则减按30%补缴土地出让金（即增容土地差价）；

3）其他它产业，则减按50%补缴土地出让金（即增容土地差价）；

4）技术改造、上新项目、产能扩大时，在若浦东新区内形成产业梯度转移，优先优惠给予产业用地指标和可置换低级地价空间；   

   

2、产业政策（经信委）

1）试点镇及工业园区的产业规划，纳入大张江和临港产业的总体规划，定位为科创中心的科技成果产业化、配套功能拓展区，对外（挂牌）上海科创中心建设功能拓展区；享受以上区域的产业扶持政策；

2）张江科技城配套人才公寓

3）享受大张江的产业扶持政策

           

3、财税政策（财政局）

1）土地增值税

2）引导基金：从各试点镇地方财税上缴区级财政部分中，拿出60%领投成立“转型升级引导基金”，专项用于工业园区基础设施建设和产业环境的改善。