解放日报调查 2011年6月3日
创意的魅力
编者按：圣博华康也许是一个我们很少见到过的公司，它既为城市发展做功能、形态和商务的规划，又通过创意园区的运营，推进规划的实施；它既是一个收租金的商业地产运营商，又为入驻企业提供多方位的集成服务，甚至提供融资服务和直接投资入股。因而，既广受很多城市的欢迎，又做新做大做强了自己。
圣博华康是一种新型的企业，它的经营之道给我们提供了有益的启示。从发展文化创意产业角度看，注重分析城市发展的阶段性特点、紧贴区域发展的现实需求，来规划和发展创意产业园区，这就使得它的定位能够更加契合市场的需求，使得它运营的园区，与其他只靠做二房东的园区比，显得与众不同，别有“创意”。从作为一家企业的经营角度看，圣博华康不固守既成的模型，不囿于成规定律，而是对通行的模式进行再创造――既当“头脑”出规划，又当“管家”负责全面实施，还当合作伙伴助力入驻企业，所以特点突出，优势明显，深受青睐。
园区也好，业态也好，企业的经营模式也好，都是在不断出新的。各家各户的具体形态、模式，可以各不相同，但成功胜出往往都有一个共同之处，就在敢于创新、善于创意。这再一次地告诉我们，今天的发展，关键在于创新，在于创意，只有创新，才能适应快速变化的环境，也才能使自己得到不断的成长和壮大。
上海被冠以“创意之都”，在“一轴（延安高架）、两河（黄浦江、苏州河）”的整体布局上，散落着80个左右创意产业集聚区，入驻企业6000多家。然而，近年来一些园区空置率较高、规划趋于雷同，以及50%左右的亏损率，都困扰着不少园区经营者。
有一家企业却拿出了一张不错的成绩单：在全国包括上海已经投资和运营了8个创意园区，总面积达15万平方米，年总产值45亿元，约合每平方米产值3万元。
这是一家什么样的企业？经营创意园区有什么创新之处？日前，记者走进上海圣博华康文化创意投资股份有限公司深入调查。
从园区运营者到区域产业发展的撬动者
在别人看来，创意园区就是个园区而已，而在圣博华康创始人兼董事长孙业利眼里，园区同时也是个社区，更要服务于所在的城区。
圣博华康创立于2001年。由于做城市规划咨询起家，圣博华康介入创意园区领域，自然有了一种与众不同的“城市视野”。
先有城市需求，再有园区设计，这种思路被孙业利称为“反规划”。恰恰是这种逆向思维，让圣博华康找到了创意园区与创意产业之间的契合点。
去年，圣博华康被武汉请去规划一家亏损国企的老厂房再利用。到了武汉，策划团队先看市况。武汉是个国企强盛的城市，大国企有自己的设计力量，若要做创意园区，引入创意企业的客户和市场在哪里？
专家们发现，那座厂房毗邻汉正街。汉正街是中国最大的个体户集聚地，小生意多，老板们起早摸黑赚些薄利。于是，一个服务于汉正街、帮助小老板们提升品牌形象的创意园区设想浮出水面。这个想法，与武汉正在筹划的汉正街升级改造计划不谋而合。
这个被命名为“江城壹号”的项目，包括文化时尚产业园和时尚休闲社区，用孙业利的话来说，就是要“引领时尚超前两三年，推迟夜生活两三小时”。江城壹号预定今年10月1日开张，目前已有30%租户签约。
撬动一个地区的创意产业，正是圣博华康规划、投资、运营创意园区的出发点。
上海“波特营”是圣博华康的得意之作，处于商城路和世纪大道的交叉点，一路之隔是高楼林立的小陆家嘴。两年之前，这里还是锦江集团属下的一个冷冻仓库。
“波特营能为陆家嘴做什么？”圣博华康副总裁励凌峰告诉记者，当初为陆家嘴街道做调研时，他们发现，在陆家嘴上班的有10多万金融白领、3万多金领，而为之量身定制的金融配套服务几乎是空白。
波特营的旧厂房，被改造成十几栋低矮的欧式风情小房子，暗红色的外立面搭配灰黑色的窗框，典雅而清新。引入的30多家企业的服务目标，指向了不远处的陆家嘴金融城。
在这里，有比EMBA更高级、专门培训董事长的“思巴达”咨询公司，有专为高端女性内外兼修打造职业生涯的“财智丽”培训企业，也有汇集了境内外顶级心理咨询师的“水爱”白领减压养生中心。顺丰快递也在园区设了个分支机构，专做金融数据快递业务。
每周六早上，“财智丽”公司内T型舞台上，一大群女白领在300盏聚光灯下尽情手舞足蹈，释放压力。培训、减压、休闲、亲子游戏，波特营成了名副其实的“金融精英商务之家”，年租金只有300万元的冷冻仓库，如今已变身年产值10多亿元的创意园区。
“为城市设计，为城市中的人设计，创意园区为创意产业而生，不再是一个空架子，而能真正融入到城市发展与转型的商圈中。”励凌峰说，当他们每到一地拿出这种规划理念，当地政府都积极回应。由此，从上海起家的圣博华康，10年不到，就将创意园区开到了武汉、青岛、徐州、南京等地。
从物业管家到服务集成商
一个成功的创意园区，除了定位准，还要有运营能力。与以往承租、改造、再出租的简单模式不同，作为园区的投资管理方，圣博华康既做物业管家，又做服务集成商。
为此，圣博华康旗下成立了12家专业服务公司，负责规划设计、招投标、物业管理、管理培训、园区广告等。集团员工200人左右，光咨询设计团队就超过一半。其中，80%以上为硕士，40%以上有海外教育背景。
有别只管物业不管创业的园区，这里的商户入驻前，圣博华康先不谈租金，而要对方将商业计划“拿出来看看”。孙业利说：“圣博华康要打造一个个创意产业的载体和平台。在这个平台上，入驻企业能够与园区一起快速成长。”
徐州“彭城壹号”项目，是圣博华康两年前投资运营的一个时尚休闲园区。一期招商时，跑来一个钢材老板，想把自己的“红跑车蛋糕世界”开进园区。圣博华康的专家到他的面包店转了转，发现设计颇为落后，管理也不到位。可是，对方死磨硬缠，非要入驻不可。
看中“钢老板”的这份决心，圣博华康决定“帮一把”。他们将“红跑车”经营骨干带到上海“85度C”面包店免费学习，再到公司总部培训3个月。回来后，“红跑车”焕然一新，园区店开得红红火火，更将连锁门店拓展到江苏的多个城市。
作为系统服务集成商，圣博华康为园区企业提供的是一站式“商务保姆服务”。
坐落于上海龙华的“2577创意大院”，前身是洋务运动时期的江南枪炮局及解放后的兵工厂。改造后，传递出历史质感的铁锈红配深灰色的老建筑，掩映在错落有致的四季植物中。现在，这里是新传媒产业集聚地，入驻了40余家传媒、广告、设计企业，年产值达6亿元。
花园式办公环境只是一个载体。目前，2577大院引进了徐汇区创意产业中心，建成了市场服务、人才交流、设备交易和展示发布等4个基础平台。开大会、作报告、样品展示，园区就能提供场地；入驻企业之间，经常开展各类交流、互通有无；遇到大型会展，园内企业会组团参与展示和推广……
搭建供需之间的桥梁，不只限于园区内。去年世博会期间，人们看到的意大利馆建筑设计、世博交通导览图、世博护照、世博笑脸征集网站，还有市民熟悉的世博大礼包，这些产品的设计制作公司，都是从2577大院“飞出”的。其中，少不了圣博华康的牵线搭桥。
为了帮助园区企业延揽人才，圣博华康还投资800万元，在2577大院内辟出一处厂房，改建成“人才公寓”，给入驻企业作职工宿舍，配套服务一应俱全。
从“招商”转向“造商”，圣博华康正在探索一种全新的创意园区模式，不仅要土地增值，更要产业扶植和品牌升值，以创意园区为圆心，将服务辐射到一座城市的创意产业链。
从收租的房东到入驻者的合作伙伴
作为现代服务业中最活跃的因子，创意产业以“智力劳动”为特征，并非政府大投资就能造就，很多创意企业都是从三五人规模的工作室、小作坊起步。志同道合创业，初创期大多缺资金、没经验，经不起大风大浪。
正是认识到创意产业“小的是美好的”这种规律，圣博华康对入驻园区的那些微小企业格外珍视。
在每个创意园区，圣博华康都辟出500―1000平方米，作为“创意为内容、创新为手段、创业为目标”的“三创”基地，为有志青年提供一个创业孵化平台。
记者在波特营的“三创”基地看到，一个个不到20平方米的办公室，按天计费出租，入驻企业可以共享会议室等商务设施。“三创”基地还设计了导师制的“馒头（mantor）行动”，创业者听专家面授机宜，由导师搀扶着走上创业路。
圣博华康还承诺，公司不论大小，只要有成长潜力，都可以成为合作伙伴。成功先看人，有一个电视台女主持人下海来园区创业。圣博华康专家发觉她年纪轻轻做事干练，直觉敏锐，待人处事得体，很适合做公关策划。于是，便鼓励她与同伴创立一家广告公司，承包了园区所有的户外广告和活动策划。
2006年，军旅画家邓金楠在2577创意大院开了家 “无形”手工陶艺工坊，供白领们工作之余来捏个陶制品，把玩中放松身心。因为资金有限，租的场地很小，放下了工作台，制陶机器就没地儿搁了。
陶吧虽小，来玩陶艺的人却挺多。圣博华康的专家感兴趣了，陶艺坊能给园区增加艺术氛围和人文气息，不如扶持它做做大。于是，由圣博华康注资帮邓金楠重做形象设计，面积扩到60平方米，并在波特营开了分号。现在，陶艺坊不仅教授陶艺，还****艺术品，提供企�**ㄖ评衿诽掌鳎璨璋桑晌涮自扒囊恢稚桃的Ｊ健�
对于那些微小企业来说，园区是他们成长的平台，也是他们的市场。“只要有成熟的商业计划和合适的创业团队，都能与圣博华康合作。”圣博华康品牌经理王潇梵说，他们正打算将 “三创”中心开设到更多的创意园区，形成全国连锁的创业联盟。
从“商业地产”到“知识地产”
当年波特营招租时，俏江南想进来开分店，爱马仕、三菱电器等国际大腕也相中陆家嘴黄金地段，提出开设企业形象展示馆，都被圣博华康一一谢绝。
如果把创意园区看作是 “商业地产”，招进几个大户，租金有保证，管理也相对简单。而且，一个创意园区只要地段不差、租金合适，相比那些商务楼宇，又有环境优雅、停车方便、24小时可开空调、办公楼独立形象等优势，招商并不难。但圣博华康不想只是“坐收租金”。
孙业利说，圣博华康想做的是 “知识地产”，打造的是“2.0版创意园区”。圣博华康的赢利模式中，三分之一的收益为房租和物业费，三分之一通过为园区企业提供商务服务获得，另外三分之一则来自投资、参股、合作，分享部分入驻企业的成长溢价。
挣脱了“租金高低”这个紧箍咒，经营创意园区时，便有了一份自在从容。自上海的波特营算起，圣博华康在各地投资的创意园区，都能做到当年建设、当年开业、当年招满50%以上租户。
江城壹号项目是武汉首个有互动体验的文化创意时尚园区，星巴克想进来却有些犹豫。怕生意做不出？没关系。圣博华康提出，可以出200万元品牌推广费，买下星巴克每天的基本销售额，最终打消了对方顾虑，也引来哈根达斯、粤珍轩、避风塘等众多追随者，招商形势大好。
3D时尚影院是江城壹号的一大卖点，由著名导演宁浩领衔的小马奔腾公司投资经营。但影院的投资回报期长，小马奔腾一看租金价格，有点发怵。圣博华康就提议，采取运营分成的合作方式，降低租金收费，一下子牵住了“小马”的笼头。
这种多元化增值的商业模式，化解了开业阶段的招商难题，也增加了圣博华康的成长弹性。租金只是固定收益，而服务于园区企业，服务于整个创意产业链，圣博华康的“产业蛋糕”则会越做越大。事实上，随着园区整体品牌价值的提升，租金反而容易上升。
为了更快地走向全国，今年，圣博华康正在制订园区标准化管理方案。比如，园区有保安员维护安全，却不要让进出的入驻员工看到；比如，新来的车辆进门，门岗会记下车牌和到访企业，下次光顾时门岗会主动招呼，等等。
据了解，到2012年底，圣博华康在各地经营的创意园区将达到20家，其中10家是输出管理。
最近，在为南京所做的一场咨询中，圣博华康尝试将南京科技园与德国帕西姆机场创意园有效对接，进行创意产业资源的“跨国界整合”。而孙业利的梦想是，搭建一个更大的平台，既集成服务也集成资源，从创意产业“外包商”变为“发包商”。
